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◎ 编辑 | 密探财经

2023年一季度收官，楼市呈现“前抑后仰”，随着销售逐步复苏，参与者的信心也不断增强，比如3月下旬万科、金地等房企年内首次拿地。

以克而瑞数据作参考，看3月单月，TOP100房企操盘金额同比增幅29.2%，环比增幅42.3%，意味着3月楼市受多重利好刺激，真正迎来了“小阳春”。

反映到具体房企，2023年一季度，央企保利卫冕全口径、权益销售额“双冠王”，兑现早些年就锚定想做“行业第一”的野心。

碰巧的是，保利发展昨天披露2022年业绩财报，使其“争规模第一”路上代价不菲，颇为尴尬。

2022年，保利发展营业总收入2811.08亿元，同比下降1.37%；净利270.11亿元，同比下降27.37%；归母净利183.47亿元，同比下降33.01%。

看今年一季度销售TOP10强，相当于前2个月单月及累进数据排名，格局变化不大，保利、万科和碧桂园位列前三，碧桂园暂失销冠，但没被挤出前三。

注意！保利和万科一季度全口径销售额突破千亿，而近两年颇为低调的中海，以权益金额780.3亿元成功跻身行业第二，确实厉害。

看一季度TOP10强房企，除了万科、碧桂园和龙湖外，保利、中海、华润、招商及绿城为央企背景房企，华发和建发为地方国企。

外界预期：4月楼市持续向好，TOP10强房企中的碧桂园、中海、华润、招商4家最有希望销售额突破千亿。

再细看这份榜单，除了珠海国资背景的华发这匹“最大地产黑马”之外，居然还跑出了另一匹地产黑马，那就是曾卫冕过年度销冠的恒大！

从榜单看，今年一季度，恒大权益销售额157.6亿元，排名第17位，相较于今年前两个月34.4亿元，三月单月权益吸金123.2亿元，排名跃进了30个名次。

再看全口径销售额，恒大一季度吸金168.4亿元，相较于前2个月36.2亿元，可推算出3月单月并表项目卖了132.2亿元，排名第挺进第25位，比前2个月跃进38个名次，权益销售比率93.6%，销售含金量很高。

恒大今年3月中期曾官宣说，3月上半月卖了50.9亿元，环比2月同期增长132%，同比去年3月同期增长671%。依此可推算出，恒大3月下半月卖了80多亿元。

从3月恒大战绩看，其已实现预期的一季度“开门红”。记得2月底时，许家印召开恒大月度专题会，要紧抓市场机遇，加足马力，3月推1万套现房大促销。

3月下旬，恒大债务重组方案姗姗来迟，但能出来，已实属不易，说明恒大还有得救，还有希望尽早“死而复生”。

从融资主体着眼， 恒大 境外债主体主要为“ 恒大集团、景程和天基”。首先， 针对债务人中国 恒大 ，有2个方案供境外债主们选择：

一、“1:1”发行新的美元债，长达10-12年，随时间推移偿还； 二、“新债+债转股”组合，新债期限5-9年，剩余债务挂钩于恒大物业、恒大新能源汽车的股权。

注意！恒大重组境外债，还不忘捎带张嘴借钱，说未来三年为抓好“保交楼”，预计还要额外借债2500亿元-3000亿元。

回头看，此前很多人对恒大已不看好，仅是应付供应商们的逾期商票，就一大堆烂账，但去年底以来，楼市又迎来惊天大转机。

以“金融16条”为标志的房地产再融资及纾困新政火速上阵，以及3月全国“两会”，监管层明确说“帮助出险房企自救”，给恒大等出险房企一线生机。

如今，恒大借楼市回暖窗口又狂甩货，有了自由现金流入，许家印就有了债务重组谈判的关键筹码，唯有“房子卖好了，有钱了，债也就好还了”。

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