昨天，济南公布了市辖区 2023年度住宅用地供应计划...

(资料图片)

讲真，在济南楼市一派“回暖”“崛起”“小阳春”“涨价”的市场氛围下，2023年的供地以及最终成交，其实决定了今年楼市的成色...

开发商到底是口嗨，借着东风把库存清理完准备龟缩，还是真的掏出真金白银下场拍地..

这两者之间的差距实在是太大了...

尤其是在各大房企现金流依然紧张，土地投资功能决策权无限上提的背景之下，许多房企对于拿地的准入城市与投资金额有着极其严苛的限制。

济南楼市行不行，甚至济南行不行，是否值得投资，有些已经号称退出济南深耕青岛的开发商能否重回济南。

这一切，伴随着2023年的供地计划拉开了帷幕....

01

1.从整体供应量上看，2023年济南市本级住宅计划供应507.08公顷，2022年这个数字是596.41公顷，总量继续缩减...

而且更加值得注意的是，2022年市本级供应了449.01公顷的商品住宅用地，而今年这个数字是388公顷

如果你现在感觉济南楼市都是老面孔熟面孔，大猫小猫三两只，可选择的面极狭窄的话，那么明年的济南新房可选择面只会更少...

2.从分区供应上看，历下区商品住宅用地减少最快，2022年尚有28.81公顷供应，也就是现在的盛福板块，但是2023年仅有11.16公顷

2022年

2023年

之所以盛福在涨，海尔天玺等一系列楼盘突然热销，其根本原因还是潜在供应减少，竞盘减少..

而且如果具体到地块看，历下住宅供应主体是科技城板块，单价预计会在3以上，和盛福这种偏首改的板块不可同日而语...

3.其他城区的供应总量与2022年总量并不大，但是具体地块差距相当大。

拿市中来说，自3年前党家拆迁开始，中央活力区（即党家片区）、前后魏成为了市中区的供应主力...

自领秀城-华润-中海-南北康等二环南路沿线板块开发殆尽后，想享受市中的教育，除了二手房外只能去偏远地带打野了...

4.作为撑起济南刚需供应半边天的历城区，但情况恰好与市中区相反，大概是相关部门不忍加剧内卷现状，土地资源看起来比2022年情况好不少...

2022年的历城土地以郭店-新东站为主体，而2023年的土地除了继续猛推济钢新东站外，还加入了七里河、宋刘、港沟南等板块，从地段上，个人认为有所提升..

5.天桥槐荫依然乏善可陈，只能说给予地缘性的朋友有了一些新房选择...

6.关于值得注意的地块，我截取了一部分，至于会被谁拿会卖多少钱还不知道，只是这些地块或许会改变一些朋友的置业想法...

比如那个经典问题：是再等等还是现在就下手...

历下区：

这几块地的目标是能不能出地王，关于溢价率...

这几块目测带学区

市中区：

南北康B-8是老演员了，最近万科南北康B6还有点小事儿，顺便放上，其他的就是党家后魏了...

槐荫区：

也就是段店附近有些看点，那片二手房价也不算低

以及泛西客站

天桥区：

希望这些地吧，别容积率太高了....

历城区：

历城区地块最多，还夹杂了一些轨交集团的土地，济钢新东站这类的就不截了,毕竟现在那边盘子也挺多的..

港沟，请参考仁恒

围子山，请参考华润

宋刘，请参考华山

雪山，还有地

看看楼面价吧..

7.按照去年的拍地情况，供地计划毕竟只是计划，流拍的土地也不少，多数都是位于犄角旮旯，配套较差的土地。

毕竟现在开发商的日子也一般，像之前的长远开发和片区共同成长的想法越来越少了。

开发商到底有没有信心，济南楼市到底能不能咔咔提振，售价是不是能搞成54321，一定要持续关注今年的土拍...

毕竟他们的嘴会骗人，钱不会...

原文如下，喜欢细看的朋友可以好好看看

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