房地产“底部机会”正悄悄来临。

4月9日，保利发展（600048.SH）发布公告，公司实现签约面积243.49万平方米，同比增加11.69%；实现签约金额503.01亿元，同比增加30.94%。今年1-3月，保利发展实现签约面积630.84万平方米，同比增加13.9%；实现签约金额1141.3亿元，同比增加25.84%。

怎么看待这份经营业绩？

(资料图片)

首先，无论从三月份还是一季度的销售情况来看，保利发展的销售情况都全面回暖；其次，今年1-3月，前100房企累计销售金额为1.76万亿，同比增长8.2%，其中，TOP10房企销售额均值为742.6亿元，同比增长10.8%，很民心概念，保利发展的表现优于行业平均。

需要特别说明的是，2022年1-3月，保利发展的销售排名为第三，位于碧桂园和万科（000002.SZ）之后。但是，今年一季度碧桂园销售金额同比下滑近3成，保利发展得以逆袭登顶成为行业第一。

一句话，房地产行业呈现复苏趋势，以保利发展为代表的头部企业回暖情况更为明显！

基金经理李蓓的观点是这样的：

第一，房地产行业住宅销售见底；第二，行业大部分企业未来1-2年内不具备供给端扩张的能力，即全行业拿地和开工都会下行；第三，供需错配，需求端会企稳回升；第四，头部企业份额上升，毛利率改善，量价齐升。

简单来说，在经历了房地产暴雷和出清后，一旦房价企稳回升，拥有存量资产且优质的房地产企业将面临资产重估。

一句话，剩者为王！

众所周知，目前国内房地产呈现分化的趋势，对此，保利发展已经做了提前谋划。以2022年为例，公司坚持“核心城市+城市群”的思路，在营业收入整体下滑的背景下，保利在广州、上海、南京、合肥、厦门、成都等城市实现了同比正增长。其中，来自广东的收入占比为31.66%，超过了三成。

土地储备方面，公司累计拿地建筑面积1054万平方米，拿地建筑面积/销售面积为38.4%，拿地强度领先行业平均水平。也就是说，保利所处的广东地区以及其他核心城市经济水平更高，收入结构更加优质，且核心土地储备更加合理。

重点还是看公司的财务情况。

截至2022年底，保利发展净负债率63.6%，剔除预收账款的资产负债率68.4%，现金短债比1.57倍，均处于绿档。更重要的是，根据财报显示，保利发展的利息费用为55亿元，跟营业收入增速保持一致，综合融资成本仅3.92%，较2021年下降0.54个百分点。

其中，需要特别强调的是，一年内到期债务占有息负债比重为21%，公司偿债能力强突出。

一句话，公司的财务优势非常明显。

高毅资产邱国鹭也表达了相似观点：

“去年部分民营地产企业的债务危机对上下游产业链形成拖累，加上其他内外部因素导致A股、港股等主要市场的系统性下跌，目前A股和港股的估值已经处于历史低位，随着国内地产债务问题改善和资本市场触底反弹，资本市场的投资变得极具性价比?！?/p>

但是，我们也需要给大家提个醒。

第一，房地产早已经不是暴利行业，毛利率甚至不及普通的制造业公司；第二，虽然今年一季度房地产销售有所提速，但目前来看仅仅是回暖，尚未回到2021年水平。

就投资逻辑而言，房地产更像是“估值修复”，不能指望房地产还能够维持高的增速。而且，净利率不及10%，就商业模式而言这样的生意已经不再性感。

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