4月21日，新京报贝壳财经记者从多个独立信源处获悉，深圳将调整二手房指导价。根据此前传言，深圳银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。多位深圳地区银行业内人士告诉新京报贝壳财经记者，确有此事，但是目前暂未有相关正式文件。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，深圳参考价格政策打击深圳房地产市场的投机性需求，经过2年的实行，市场已经回归理性水平，参考价格的政策也起到了阶段性的作用。

易居研究院研究总监严跃进表示，深圳市场对于二手房参考价或指导价做出了微调，对于市场交易行情会产生积极的影响。

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实际上，当前房地产市场已有所好转，一季度相关房地产销售数据有所回暖。不过，另有银行业内人士直言，4月份部分地区房地产市场销售情况有所反复，当前将房贷利率普遍上行的可能行不大。

深圳房贷取消参考指导价可为购房者减少首付比例

“消息属实?！鄙钲诘厍彻煞葜埔幸的谌耸扛嫠咝戮┍ū纯遣凭钦?，近期该行已经得到消息，深圳二手房贷不必再参考此前二手房参考价。

据新京报贝壳财经记者了解，此前深圳地区市民购买二手房时，需要参照二手房参考价、往前备案价以及评估价三者最低的原则进行贷款。这是应对此前深圳地区房价高涨时出台的相关政策。

易居研究院研究总监严跃进表示，若不按参考价的标准进行贷款发放，对于购房者而言可以减少首付比例。

他计算道，在不考虑评估价下，一套二手房参考价为450万、实际交易价格为500万的住房中，按照参考价和不按参考价进行贷款发放，首付和贷款额会发生明显的变化。在参考价模式下，银行将按照450万的70%为客户贷款，即实际贷款金额为315万，这意味着实际支付的首付金额为185万元。而不执行参考价的模式下，银行即可按照500万的70%为客户办理按揭贷款，即首付款500万元的30%（150万），贷款金额为350万。因此首付比例将减少35万，相当于原来首付款减少了约20%的负担，激活购房需求。

诸葛数据研究中心数据显示，2021年2月8日宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，全市3595个住宅小区迎来官方参考成交价格。参考价格出台之后，深圳的二手房成交规模及房价均下降明显，2020年，深圳二手住宅全年成交规模在9万套，2021年成交规模降至不足4万套，2022年更是全年成交仅2.1万套。

“参考价政策的实行在成交价高于官方参考价的情况下，购房者所贷额度有所降低，首付款将会提高，购房门槛提升。在参考价格下，深圳购房者的观望情绪更为浓厚，入市节奏放缓?！蓖跣℃捅硎?，深圳参考价格政策打击深圳房地产市场的投机性需求，经过2年的实行，市场已经回归理性水平，参考价格的政策也起到了阶段性的作用。

在王小嫱看来，当下如果放开指导价格政策，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考，那么市场价格将更加反映房屋的实际价值，减缓购房者不断看跌的心态，另外一方面也意味着部分购房者的首付门槛放开，有利于提升二手房市场的活跃度。

部分地区楼市销售有反复不改回暖大趋势

“从银行贷款来看，一季度个人住房按揭贷款的客户明显有所增多?！鄙钲诘厍彻煞葜埔懈鋈私鹑谝滴窀涸鹑烁嫠咝戮┍ū纯遣凭钦?，但是3月以后，来办理银行信贷的客户已经有所减少。

不仅是深圳地区，据新京报贝壳财经记者了解，全国多个地区4月份楼市交易出现了反复。根据易居房地产研究院发布4月50城新房成交预测报告显示，今年4月1日至4月18日，50城中有44个城市新房成交呈现了环比下降态势，相当于近9成城市楼市交易行情要比3月份弱。

“出现月度的上下波动是正常的，但4月中上旬下降城市数量过多，但要重视二季度的住房交易行情。”严跃进表示，其中部分原因和3月下旬一些城市密集网签有关系。从各城市售楼处等反馈的情况来看，4月份确实相比3月份热度有所减弱。虽然房地产市场回暖的大趋势并不改变，但确实要防范部分月份交易行情出现较大的波动。

人民银行货币政策司司长邹澜亦表示，近一段时间，随着前期稳经济大盘、稳定房地产政策效果持续显现，各方信心加快恢复，房地产市场出现积极变化，交易活跃性有所上升。

根据央行数据显示，房地产业中长期贷款增速呈上升态势。3月末，房地产业中长期贷款增长6.4%，比上月末和上年末分别高0.7和2.4个百分点。一季度新增6536亿元，同比多增3791亿元。

房贷利率保持相对稳定快速上行可能性不大

房地产市场回暖，近期市场针对房贷利率是否上行的讨论甚嚣尘上。不过，业内人士普遍认为，房贷利率短期内快速上涨的可能性不大，不过还应区分来看。

王小嫱认为，4月没有延续此前房地产市场热度，因此房贷利率短期内不会上行。

东方金诚宏观首席分析师王青认为，若二季度楼市回暖过程出现反复，未来不排除在MLF利率不动的同时，5年期以上LPR报价单独下调10-15个基点的可能。

招联首席研究员董希淼亦认为，5年期以上LPR报价在未来仍有下降空间。房贷利率处于低位，对房地产市场的复苏起到了促进作用。不仅可以引导市场预期，较低的贷款利率能促进购房者入场，还可以降低住房消费负担，减轻购房人压力。从整个房地产市场的表现看，一线城市的复苏状况比较明显，但三四线城市较为脆弱，房地产市场的平稳健康发展需要继续采取积极措施。在当前情况下，房贷利率应维持相对较低的水平，不宜过快退出。

不过，从今年3月份新建房商品房住宅销售情况来看表现较好。国家统计局发布的70城相关数据中，仅有大连、包头、丹东、牡丹江、泉州5地新建商品住宅销售价格同比、环比仍有所下降。

而根据今年1月人民银行、银保监会发布的《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》通知显示，按照1月5日发布的规定，评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨的城市，应当自下一个季度起恢复首套房贷款利率下限。

董希淼表示，该规范比较明确，因此新房价格同比、环比出现连续3个月上涨的城市，应当按照规定上调房贷利率。符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个，新发放贷款利率出现比较明显的下降，说明地方政府和金融部门在过去用足、用好了该项政策，该政策也发挥了积极作用。

此外，董希淼还表示，对房贷利率应区别对待。首套房贷利率处于历史相对较低的水平，但二套房房贷利率依然相对较高，未来在支持改善性住房需求上还有很多空间，比如，在一些城市可以考虑阶段性下调二套房房贷利率的下限。

新京报贝壳财经记者 姜樊 编辑 陈莉 校对 柳宝庆

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