中房报记者 付珊珊 上海报道

(资料图片仅供参考)

上海首轮拍地可谓赚足了眼球。

4月20日下午，青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块在一次报价阶段出现系统故障。房企建发率先发现问题，称系统显示报价与其输入报价不符。最终判定系统故障，在长达几个小时的检修后，龙联路地块于当日晚间9时57分决出结果，20多家房企挑灯夜战，整块地出让时间长达8小时。

4月21日，上海此次供地最后一日，在下午闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块出让中，熟悉的一幕再现。地块在一次报价阶段，系统再次出现故障，报价倒计时定格于4分零8秒，在经历了数小时的等待后，该地块于当日晚间9点成功出让，让人意外的是，上海本土国企中华企业力敌华润、招商、保利等众多实力选手，以20.1亿元拿下了该地块。

上述两宗地是此轮出让中最热门的两块地，其中龙联路地块吸引了20位竞买人角逐，莘庄地块更是吸引了28位竞买人参与。据公开资料不完全统计，上海此次出让的地块中，竞买人10个以上的地块占据了一半，热度可见一斑。

在开发商参与积极性高涨的情况下，此次上海推出的19宗地块全部成功出让，累计收金518.83亿元。至此，上海卖地金额再次领跑全国。

房企上海补仓意愿强烈

相比去年，上海今年第一批集中供地推出地块19宗，在规模上相比去年第四批次有所上升，但仍低于去年前三批次。但从参拍情况看，此次土地出让吸引了超50家房企竞拍。由于上海拍地门槛较高，有专业机构粗略测算，房企约有5000亿元资金在此轮拍地中沉淀，而本轮最终的拿地金额约在500亿元，这也意味着约有4500亿元资金相当于空转一圈，资金体量庞大。

作为土地出让规则最为严格的城市，上海此次依旧延续了去年第三批次供地以来的一次报价环节增加随机值的机制，也正是这一规则，让上海的土地出让充满不确定性，房企想要在上海拿地，不仅要靠实力，还要看运气。

正因如此，有的房企为了增加中标概率，在地块报名阶段就广撒网，华润、招商、保利、越秀、建发、华发、象屿、中铁建等房企均参拍了10宗以上地块；有的房企为了增加摇中运气甚至玩起了“玄学”，在拍卖桌上摆橙子和香蕉，寓意“成交”。

那么房企为何争相在上海补仓？

58安居客研究院院长张波认为，在过去两年，布局三四线城市的开发商得到了“血的教训”，所以现在开发商的思路就是走最稳妥的路线，进军一线和新一线城市。这其中，上海是最抗周期的城市之一。在张波看来，假如在极端情况下，全国所有城市房价都下跌，那么上海一定是跌幅最小的城市。

“核心原因还是好卖?！币晃环科笸蹲嗜耸勘硎?，所在房企过去两年虽然也重金布局了长三角其他城市，但这些城市与上海的能级无法相比，其他城市销售比较辛苦，上海的项目还是相对好卖。

事实上，上海很多宅地已经成为房企心仪的目标，因为这些地块风险小、去化快。在经历了2022年房企频繁的“暴雷”事件后，不少企业在选择地块时的考量标准已经变了，利润固然重要，但相比之下，流速和资金投入比例更加重要。

中指研究院上海常务副总经理张文静也认为，上海去年整体销售情况较好，项目整体的去化有保障，相对来说，企业现金回流较快，目前开发商最为重视资金安全，所以现金回流较快的上海，对开发商来说是较为优质的城市。

基于这个标准，此次推出的地块中，售价80000元/平方米的闵行莘庄地块、64000元/平方米的青浦大虹桥地块、60000元/平方米的浦东周浦地块以及宝山大场地块、徐汇田林地块是热度居前的地块，吸引了较多竞买人投标，究其原因，不愁卖。

在张文静看来，上海这批推出的土地质量整体较高，大部分地块体量较小，房企资金可以实现快进快出。

没有进上海的房企想进，而已经进了上海的房企则希望补仓继续留下。顺利拿地对有些企业是锦上添花，而对有些企业却是生死存亡。

“再不拿地，工作饭碗都要丢了。”一家参拍房企投资人士表示。从2021年下半年起，房地产市场急速遇冷，不少房企暂停投资，随之而来的就是投拓部门人员被大幅裁员。目前，不少标杆房企都设立了上海区域公司，但僧多粥少的情况下，有些房企在上海就面临无地可卖的尴尬境地，而为了缩减开支，所在区域的人员有的被调任其他区域，有的甚至直接被裁。

“为了维持企业在这个区域的销售总额同比增速不下滑，也为了保留团队，必须要拿新地块。”一位房企高管表示。

央企、国企激烈争夺

有人欢喜有人愁

上海首轮拍地是最近两年最热闹的一次土地出让，参拍房企数量近6年最多，这其中又以央企国企为主。

具体而言，这些央企国企又可以细分为三类，一类是最近两年重金布局上海的招商、保利、华发等企业，一类是沉寂一段时间重回上海土地市场的万科、中海、华润，还有一类则是地方国企，以越秀、建发为代表。

从拿地结果来看，有人欢喜有人愁。

以阔别三年回归土地市场的万科、中海、华润为例，万科此次斩获了2宗土地，不仅拿下了广富林街道商住地，同时还联合中铁建拿下了此次拍地中总价最高地块——闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块。这块地也是此轮土地中的热门地块，共吸引了9位竞买人参拍，最终成交价格75.49亿元，溢价率8.98%。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示，莘庄虽然位于外环外，但整体已非常成熟。莘庄板块上一次有土地出让还是2015年，板块内土地出让稀缺，也导致区域内新盘供应稀少，同时区域内以改善需求居多，后续去化有保障。

华润首次回归也有斩获。在土地拍卖第三日，华润置地以30.15亿元拿下了青浦区西虹桥小涞港西侧地块，溢价率8.95%。

在回归的三企业中，中海此次爆冷门，基本参拍了所有热门地块，但最终“颗粒无收”。在浦东周浦地块拍卖过程中，中海在一次报价环节放弃报价，在业内人士看来，这或许与中海向来看重地块利润有关。

万科、中海、华润的回归在一定程度上对招商、保利、华发等房企拿地形成了冲击。2021年和2022年，招商、华发等房企在上海土地市场无论是拿地数量还是拿地金额都居前，而在此次土地出让中，招商拿了2宗地，两块地合计土地金33.55亿元；华发仅拿了1宗地，就是拍地时长8个小时的青浦龙联路地块，拿地金额19.19亿元；保利也拿了2宗地，均是此次的热门地块，一宗位于宝山区大场镇，一宗位于闵行区莘庄社区，两宗地块土地金合计61.96亿元。

地方国企越秀、建发也分别斩获一宗土地。不过，越秀此次拍地被关注还是因为首日周浦地块拍卖过程中因为参拍项目公司的营业执照经营范围不符合地块要求而被取消竞拍资格。

随着众多房企涌入上海土地市场，在严格的规则限制下，房企的博弈也将更加戏剧化。一方面，实力玩家入局让竞争更加激烈，例如在此次土地出让中，不少房企以联合体形式拿地，有的甚至三家或四家抱团，强强联合的同时也能共担风险；另一方面，随机值机制的引入，让地块竞拍并非“价高者得”，这也给了一些民营房企和中小房企机会，例如龙湖拿下江桥地块，碧桂园此次也参拍了几宗地块，虽然未中，但也说明上海土地市场并非高不可攀。

在一些业内人士看来，上海的土地市场既有竞争性，也有包容性，一些企业也可以借助自身发展优势实现拿地。

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