房地产业作为典型的高杠杆、多库存行业，不恰当的财务杠杆水平极有可能导致企业面临一系列?；Ｒ虼耍芯糠康夭瞪鲜泄静莆窀芨擞跋煲蛩?，将财务杠杆控制在合理的区间内，尤为重要。2015—2019年，我国房地产业的资产负债率逐年上升，许多行业的资产负债率处于40%～60%这个区间，少部分行业低于40%，而房地产业的资产负债率由2015年的77.70%增至2019年的80.40%，不论哪一年都明显高于其他行业。

1不同财务杠杆下的指标分析

【资料图】

通过Eviews软件对我国74家房地产上市公司2016—2020年的财务杠杆及其作用程度进行描述性统计。结果显示，2016年—2020年，74家房地产上市公司财务杠杆的均值均居于0.7上下，且大体呈上升趋势，其中2018年突破0.7，2020年上升到0.7047，表明大多数公司都是高负债经营。同时，标准差总体呈上升趋势，其离散程度变大，表明我国房地产上市公司财务风险整体上逐年增大。

2016—2020年，样本公司的财务杠杆系数均值都在[1，2]之间，表明大部分公司近5年的财务杠杆系数相对来说比较安全，但是其标准差波动较大，说明财务杠杆 系数离散程度在变化。相比2017年，2018年的标准差有所增大，而2019—2020年不断减小，呈抛物线形状变化，说明房地产上市公司各年财务杠杆系数差异逐渐缩小，风险得到了有效控制。

把财务杠杆分为0.5以下、[0.5，0.7]及0.7以上3个区间，分别对这3个区间的样本公司财务杠杆系数和资产报酬率进行描述性统计。

2016—2020年，财务杠杆处于0.5以下的房地产上市公司较少，大部分公司的财务杠杆大于0.5，尤其财务杠杆在0.7以上的公司占比最大。通过前文对部分行业财 务杠杆的对比分析可知，许多行业财务杠杆都在0.5以下，而房地产业财务杠杆在这个区间占比较小，大多居于0.7以上，所以房地产业普遍被认为是高负债行业。

一般财务杠杆系数处于[1，2]之间被认为是安全且有效的，[0，1]被视为亏损区间，表示公司经营收益不够偿还债务利息，其他区间则可能面临经营风险。在财务杠杆低于0.5时，出现了样本公司财务杠杆系数均值小于1的情况，因此该区间相对来说不是更适合的区间；在[0.5，0.7]区间，样本公司财务杠杆系数标准差变动幅度较大，尤其是2018年，说明我国房地产业上市公司财务杠杆较高且不稳定；财务杠杆在0.7以上的样本公司，其财务杠杆系数普遍较大，说明风险也较大。

2016—2020年不同财务杠杆下样本公司资产报酬率均值在财务杠杆为[0.5，0.7]这个区间时最大且最稳定，而在其他2个区间要么相对较低，要么变动幅度相对较 大。同时，许多房地产上市公司的财务杠杆都处在[0.5，0.7]区间。因此可认为，该区间是我国房地产业上市公司的最优杠杆区间，在此区间内企业获益能力最强。

2最佳杠杆区间

选取我国74家沪深A股房地产上市公司的相关数据，对不同财务杠杆下的财务杠杆系数和资产报酬率进行描述性分析，同时利用Eviews7.0建立面板固定效应模型，对财务杠杆的影响因素进行实证分析，得出如下结论：

第一，目前房地产业的最佳财务杠杆区间为[0.5，0.7]；

第二，房地产业上市公司的资产结构、公司规模、成长性与其财务杠杆呈同方向变化；

第三，房地产业上市公司的盈利能力、营运能力、偿债能力与其财务杠杆呈反方向变化；

第四，盈利能力和成长性对财务杠杆的影响较大，资产结构、公司规模和偿债能力对财务杠杆的影响适中，营运能力对财务杠杆的影响较小。

3建议

基于以上结论，针对房地产上市公司提出以下建议：

加强对财务杠杆的重视

我国房地产行业的财务杠杆相比其他行业较高，且部分公司差异较大，很可能是因为管理者没有足够重视财务杠杆带来的风险与收益。例如，高杠杆公司任其财务杠杆持续上涨，没有进行调控；低杠杆公司未看到财务杠杆所能带来的收益。所以，房地产企业的管理层应增强风险意识，加强对财务杠杆的重视。

根据自身情况采取不同的财务杠杆策略

一般来说，财务杠杆越高，企业财务风险越大。当企业有效运营时，可以利用较高的财务杠杆来创造收益；当企业面临经营?；?，较高的杠杆可能使企业受损。而如果财务杠杆过低，表示公司没有充分发挥债务融资的作用，在其他条件相同时，有负债的公司一般比没有负债的公司所筹集的资金多，利用这部分资金所创造的价值也大。所以，企业应根据自身发展情况调整财务杠杆，经营较好时适当提高财务杠杆比率，经营较差时适当降低财务杠杆比率。

合理调整财务杠杆

通过实证分析结果可知，资产结构、公司规模、成长性与财务杠杆呈同方向变化，此时可以通过降低相关数值在资产总额中的占比来达到降低财务杠杆的目的。规模较大、正在持续发展的公司无法降低规模，可以维持现有经营规模，不随意投入新生产。同时，企业可以根据自身的盈利能力和营运能力增加内部资金，适当减少债务融资，从而降低财务风险。

原文引用：

[1]苏文静,周彩节.我国房地产上市公司财务杠杆影响因素研究[J].财务管理研究,2023,No.44(05):131-139.

资料来源：《财务管理研究》2023年5期

组稿制作：谢朝喜

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