8月1日晚，央行在官网上发布一个信息：央行、外管局召开2023年下半年工作会议。

这次会议中提到：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

(资料图片仅供参考)

这意味着此前坊间热切期盼的个人存量房贷利率下调有了进一步信息。

7月14日，央行在国新办举行的新闻发布会中明确提到：

按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

相关表述从“支持和鼓励”到现在的“指导”我们能感受到存量房贷利率的下调基本也是时间问题。

最近有消息说，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予一年期的利率优惠券。根据中国证券报·中证金牛座记者的了解，该优惠属实，但属于试点性质，针对的是该行优质客户。

那么接下来如果存量房贷利率下调，到底怎么调？由于目前还没有具体的信息，我们只能根据现有信息去猜测。

1、按照市场化、法治化原则，存量房贷下调应该是商业银行在央行的支持和鼓励主动下调的结果，至于下调是不是阶段性的，各商业银行下调的幅度是不是一样？只能交给市场时间去观察。

2、“新发放贷款置换原来的存量贷款”意味存量房贷利率下调到目前新发放的房贷利率这样的水平。但是考虑到目前一线城市中，最近2年存量房贷利率与新房贷利率是一致的，因此这部分房贷利率不一定有下调的空间。

但不管怎么说，今晚央行传递出的信息是存量房贷调整基本是板上钉钉了，这是好消息。

另外，在央行发布的会议通稿中，有一些表述也让人印象深刻。

1、继续深化利率市场化改革，促进企业综合融资成本和居民信贷利率稳中有降。

以前主要是说推动企业融资成本下降，现在也提到要居民信贷利率稳中有降。居民信贷大头是房贷，但也有其它消费贷、经营贷、装修贷等，整体的利率不算低。居民信贷利率下降对居民消费是有利的，你看看此前花呗、借呗的利率有多高就知道了。

2、进一步便利境外投资者增持人民币资产，有序推进人民币国际化。

人民币资产主要是股市、楼市、债市，外资进入中国对国内资产价格是利好

3、综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，发挥总量和结构性货币政策工具作用。

存量房贷利率下调是金融机构让利，购房者受益。不过，根据华泰证券固收研究团队发布的研报，今年一季度，上市银行总体净息差为1.74%，较2022年再度下行17bp，这一水平已低于自律监管标准1.8%。

商业银行目前也面临很大的净息差压力，让利的空间是不大的，为此在这时候央行可能降准来对冲。降准可以给银行提供廉价的资金，这部分资金是长期的、无息的，能较大地降低商业银行资金成本。

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