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李宇嘉:存量融资展期,房企是否迎来一个窗口期?

2023-07-11 22:06:43来源:中新经纬

中新经纬7月11日电题:存量融资展期,房企是否迎来一个窗口期?作者李

中新经纬7月11日电 题:存量融资展期,房企是否迎来一个窗口期?

作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员


(相关资料图)

李宇嘉

7月10日,中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知,2022年出台的“金融支持房地产16条”(金融16条)有关政策有适用期限的,将适用期限统一延长至2024年12月31日。整体来看,延长支持房企存量融资展期,在一定程度上有助于保交楼和稳定房地产市场。

政策延长的背景有哪些?

首先,当前房地产市场下行超出预期。中国人民银行有关负责人介绍,“综合考虑当前房地产市场形势,为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期,加大保交楼金融支持,金融管理部门延长了有关政策适用期限。”

这从某个侧面说明,近期商品房市场销售端企稳不及预期、下调幅度较大。据克而瑞数据,6月份,百强房企销售业绩下降28.1%,单月业绩增速由正转负,6月业绩规模低于2022年同期。其中,尽管有同期高基数影响,但市场走弱超出预期是不争的事实。

其次,2023年房企债务集中到期,房企现金流承压。现在市场又显现下行,资金链更为紧绷,预计保交楼压力将会增大。

当前,市场下行最大影响就是有可能冲击到保交楼任务。一方面,房企的销售回款要占资金来源的50%以上,市场下行,开发商资金紧张,就无力推进保交楼任务;另一方面,弱势之下,后续货值得不到盘活,金融机构、承接交付的企业(国企或平台)风险担忧加大,就有可能不愿意在保交楼上投入更多资金。

如何看待后续政策效应?

本次延期政策的本质是以政策展期换企业发展空间。通知内容主要集中在两方面,一是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期,二是鼓励金融机构提供保交楼配套融资支持。

作为延长政策之一,房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资展期或有可能调整还款安排。

为推动金融机构延长政策,此次央行给出的政策优惠显示,2024年12月31日前到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。这相当于尽管房企贷款到期,或展期一年,但由于不影响贷款质量评级,银行也不会催收,从而给了房企一定的喘息空间。这不仅有助于促进项目完工交付,在保交楼同时,也有助于修复市场预期。

延长的政策之二是2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类;对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责。

前者是鼓励银行发放转向借款支持下的保交楼配套融资,后者是对配套融资形成不良的免于追责的强调。

2022年发布“金融16条”政策以后,专项借款配套融资落地效果未起到预期效应,一方面是保交楼融资缺口较大,“融资安全回收、连本带息回收”存在很大不确定性;另一方面则是暴雷房企、保交楼项目资产负债复杂,银行主体给予融资的积极性不强。

延长政策出台的初心是希望加大融资支持、助力相关主体突破融资困境。笔者认为,商业银行贷款业务的导向就是市场化、法制化,商业可持续。此次央行发文,仍强调商业自愿的首要原则,而非强制。即央行只是给出原则上鼓励的政策(不调整贷款评级),但商业银行是否愿意加强金融支持,仍基于商业自愿、风险收益平衡原则。如果基于这一原则,银行测算投入资金并不划算,或风险超出容忍度,融资投入支持保交楼力度也不能太乐观。

总的来看,本次延期只是扶持保交楼的政策之一,后续还需要商品房销售端积极回升、居民收入和预期改善,特别是还要夯实开发商保交楼的主体责任,地方政府监管部门和预售监管银行合力追回资金等多项政策叠加,才能共同推进保交楼。(中新经纬APP)

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