近期，房贷利率变化情况备受关注。

8月21日，贝壳研究院的最新数据显示，8月百城平均首二套房贷利率均与上月基本持平，维持历史低位；银行平均放款周期较上月缩短，放款速度为2019年以来最快。

同日，新一期贷款市场报价利率（LPR）进行了非对称性下降，1年期LPR较上月下降10个基点，而5年期以上LPR保持不变。

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业内人士预计，9月平均房贷利率或下行，但LPR下调空间或已不大，未来房价调整压力大的城市或通过下调加点数来降低房贷利率，降低购房成本。另外，存量房贷利率下调进程有望加快，从而释放居民消费潜力。

8月百城房贷利率与上月持平

上述数据显示，8月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均与上月基本持平。8月，首、二套主流房贷利率较去年同期分别回落42个基点（BP）和25个基点。同时，8月银行平均放款周期为21天，较上月缩短1天，为2019年以来最快放款速度。

分城市来看，8月，一线城市首、二套房贷利率分别为4.5%、5.03%，二线城市首、二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，均与上月持平；三四线城市首套房贷利率为3.87%，较上月下降1BP，二套房贷利率维持4.8%。

从贷款成数来看，据贝壳研究院统计，二季度，重点城市贷款成数上行，商贷平均贷款成数为61.2%，较去年同期提高3.8个百分点，较上季度提高0.3个百分点。

分城市来看，二季度，一线城市平均贷款成数为44.5%，较去年同期提高2.5个百分点；二线城市平均贷款成数为60.2%，较去年同期提高4.3个百分点，提升幅度最高，主要是二线城市集中降首付政策带动；三四线城市平均贷款成数最高，为64.3%，较去年同期提高3.6个百分点。

9月平均房贷利率或下行

8月21日，新一期LPR进行了非对称性下降，1年期LPR较上月下降10个基点，而此前业内普遍预期下调的5年期以上LPR“意外”保持不变。

对此，贝壳研究院认为，1年期LPR下降有助于降低企业综合融资成本，促进实体经济修复。对于房企而言，融资成本降低有助于缓解部分房企经营困难的局面。5年期以上LPR未变，即首、二套房贷利率下限维持4%、4.8%。

“本次1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR保持不变，降幅不及市场预期?！敝兄秆芯吭菏谐⊙芯孔芗喑挛木菜怠?/p>

不过，陈文静同时表示，当前5年期以上LPR为2019年房贷利率换锚以来最低水平，央行在二季度货币执行报告中提到“截至6月末，全部343个城市（地级及以上）中，100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。其中，87个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10-40个基点，13个城市取消了首套房贷利率下限”。根据中指研究院监测，部分城市首套房贷利率降至3.6%，已接近历史最低下限水平。

因此，在陈文静看来，整体来看，LPR下调空间或已不大，未来或许更多房价调整压力大的城市通过下调加点数来降低房贷利率，降低购房成本。另外，存量房贷利率下调进程有望加快，从而释放居民消费潜力。

值得注意的是，8月16日厦门下调二套房贷利率下限，从LPR+80BP调整为LPR+60BP，即二套房贷款利率降至4.8%，同时，二套房首付比例也降至四成。

贝壳研究院认为，其他房贷利率超过下限的城市实际房贷利率有下降空间，预计9月平均房贷利率将下行。

陈文静还表示，今年6月，5年期以上LPR下调10个基点后，短期市场预期出现一定修复，但并未改变房地产市场低迷态势。综合来看，降息有利于降低购房者置业成本，一定程度上修复市场预期，但对购房需求的带动作用有限，更多楼市政策协同优化，或许才能促进楼市预期实质修复。

贝壳研究院也认为，房贷利率下降结合新一轮的降首付、认房不认贷、减税、补贴等住房政策，将全面降低购房成本，有助于提振市场预期，促进住房需求释放，为市场修复注入动力。

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