人人都知道楼市是个两难，存在的问题也很清楚。

【资料图】

无非是价高量多。

价高是相对刚需的收入来说高了；量多是存量的增速大于销量。更重要的是，中国的楼市是一个干预型的市场，无法实现价格体系自动调节，所以，直接呈现出来的问题一定是有价无市，限跌令改变了房价下跌的斜率，也堵死了销量。

存量市场到底有多大？

其实，到现在这止都是模糊数学，统计学没有给出一个确切的、权威的数字。

马光远说房地产没有泡沫，理由是待销面积只有５亿多平方米，这肯定错了。这不妨从其实公布的数据推一下，２０２１年销量为１８亿平方米，现在大半年过去了，如果真的只有５亿平方米，那样中国的楼市就是不是供过于求，而是供不应求了。马光远大约没把二手房存量、法拍房和建设中的楼盘计入。

加上建设中的楼盘和二手房的存量，这个数字就不得而知了，有的说是３０亿平方米，有的说是６０亿平方米，甚至有人说是９０亿平方米。

不管是多少平，最终看销量便知冷暖。

销量取决什么？

当然是有效需求，它可能是刚需，也可能是有钱人的投资性消费。

房子供过于求，市场的无形之手会通过价格自动调节，二万卖不出去，就一万八，一万八还出不去，继续向下。这个经济学规律在中国不成立，因为有形之手干预了市场，于是，市场调节变成了行政调节。

有形之手能够按住无形之手吗？

逻辑上不能，有形之手可以在一定程度上控制节奏，改变斜率，不太可能重新定义趋势；这是常识性的解读。马光远说：房价究竟高不高？没那么简单。这话等于什么也没说，其实，是有道理的。因为决定价格的还有个货币工具，如果房价不跌，货币在贬值，直觉就不那么真实了。货币贬值在任何国家都具有必然性，中国的高房价是真，几十年来的倾向贬值也是真，是一个水涨船高的过程。

不妨在思考上多一个维度：价格不仅仅取决于供求关系，也取决于货币政策。

这个维度有助于我们理解政策。政策的作为，不太可能支持大幅降价，从金融十六条的升级版看，是在用高负债支撑供应端，这本质上就是在抑制价格大幅下跌，与销量做时间上的抗争，等待着一场通胀的叠加。

允许降价释放了什么信号？

很多人认为是一个史诗级的信息，所有的专家都从反对降价转向了支持。

其实，这很可能只是即将到来的金九银十的促销罢了。

真要打开价格，结果是什么？这要看在中国楼市上升期需求的构成，支持了销量的，一半是刚需，一半是富人的投资型消费。今年的销量到七月，差不多是２０２１年销量的一半，这差出去的一半，说明楼市根本的问题，是没有大资金进场，而刚需总归是有限的。销量当然起不来。站在政策的角度去解读，大幅降价不会刺激起另一半，相反，多套房拥有者会抛出二手房，膨胀起二手房存量市场，这将成为楼市的一个致命的堵点，因为，房子将越来越难以变现，最终失去了流动性，成为一滩死水。市场彻底还原了，那还谈什么软着陆？

放开立场不谈，政策可不会这样考虑问题。

海南一处房五折促销，政府没有反对，没有像昆山那样叫停，这又是几个意思？是不是可以推断，楼市整体也将允许大降５０％？

我更倾向是一种促销。

既然是有形之手在干预价格，那么，什么地方、有什么样的楼盘、在什么时间窗口、降价多少、定价又是多少？这里面的弯弯绕太多了。只有一点可以肯定，政策的一切努力都在求得一个标目：稳。

什么是稳？它的政策语言是”房住不炒“，它的价格语言是不能向上炒，也不能向下炒，那都不叫稳。稳的财政语言是：在不大幅降价的前提下，把房子忽悠出去。

这年头：现金为王。

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