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救市效果明显 会对芜湖楼市产生什么影响?

2023-09-09 11:09:30来源:楼市鱼眼

开篇不废话,今天主要聊两个问题:救市政策为什么效果明显?如何看待救

开篇不废话,今天主要聊两个问题:

救市政策为什么效果明显?


(相关资料图)

如何看待救市对芜湖的影响?

那些年我们出台了非常多的调控政策,如果现在我们回过来看,哪些才是真正的刀子呢?

从近期救市产生的效果看,真正见血的刀子就是可以切断金融通道的政策。主要归结为三点:

第一点,切断或有效控制房企的融资渠道,表现在政策上就是著名的“三道红线”。1、剔除预收款的资产负债率不得大于70%;2、净负债率不得大于100%;3、现金短债比不得小于1倍。

三条红线产生的原因有两个,一个是让房企不要过度融资,以免产生金融风险,这个是某大陷入危机的最大原因,另外一个是通过这种方式,逼迫房企提高周转能力,从而降低杠杆,稳定房价。

目前看这条紧箍咒还没解除,未来调整的可能性非常大。

第二点,切断不必要的买房需求,表现在调控上就是限购。与限售相比,限购的杀伤力更大,如果说第一点已经限制了房企的“歪门邪道”的融资方式,那么限购确实真正遏制了房企正常的市场周转的能力。

采取限购的直接原因是房价上涨过快,成为有钱人的收割机,进一步压制刚需的住房需求。因此通过限购,阻止有钱人收割楼市,这是财富分配过程中的一种方式,但也限制了房企的挣钱通道,有钱的想买,不给买,没钱的想买,买不起。

因此就造成了限购城市的供给压缩,最近有分析说,面对突如其来的大松绑,9月份北京供给却不足,原因是受需求不足影响,开发商慢工出细活,导致9月的进度跟不上。

第三点,直接不给涨价或者不给跌,政策表现为限价。市场好的时候,楼盘价格采取限涨,设定一个涨幅,3%或5%。市场不好的时候,给楼盘限跌令,房企的现金流都要断了,地方还是不给降价促销,逼得房企不得不另谋出路,谋不到出路,或者出路成本太高的,那就死翘翘了。

为什么要用这样一种不讲规律的方式处理呢?因为市场的上下游之间有一条利益链,在房价上是一荣俱荣,一损俱损。如果又加持了“房价不能跌”的业主和房价涨得太快的民意,限价政策出台就顺理成章,尽管不太符合一些规律。

对照上述三点,这一轮针对一线城市的松绑为什么取得了不错的效果。主要有两个点:

第一个,实施“认房不认贷”,释放了部分需求,这部分需求在近期爆发出来,产生了1800套一天的火爆市场现象。

第二个,加杠杆了,首付的比例小了,贷款的比例大了。在房价总体不变的情况下,给买房者加了一成的杠杆。为什么降首付比要跟降低利率一道使用,就是要让老百姓感觉占便宜了。贷款的成数多了,银行就得利了,尽管利率下降导致收益变小,但总比老百姓提前还款吃不到利息要好很多。

据鱼眼的观察和预计,“认房不认贷”和银行“双降”带来的市场繁荣可能是短暂的,大概可以勉强支撑起金九银十要比过往好看一些。市场可能更期待“不认房不认贷”限购解除。难怪前段时间有个一线城市的住建部门的人说:“只要告诉我能动什么,工具箱一大把。”

最近看了一下市场的猜测,工具箱确实有一大把,真脑洞啊!

以上的一套东西,对芜湖这样的三四线城市有什么影响吗?

房地产市场还是一个围绕“核心”创造价值的过程,我们现在所看到的火爆市场其实都是核心城市,核心市场,核心中的核心。

眼下的市场分化严重,我们只是看到了好的市场和市场好的一面,然后就想当然地认为我们也能好起来。不知道你有没有想过,会不会有人把芜湖的房子卖了,凑首付去大城市买房去了呢?

前几天就遇到一个网友,他准备把芜湖的房子卖了,去南京买房,现在唯一的愿望是芜湖房价能稍微起来一点,多挣点首付。

个例代表不了全部,但个例常常具有现象级的趋势。要说这一轮救市产生的火爆行情,能对芜湖楼市产生什么影响,鱼眼保持谨慎乐观。

以上所言,纯属市场探讨,不产生评价作用。

我是鱼眼,下期再见!

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责任编辑:hnmd004

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