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智通财经APP获悉，香港金管局总裁余伟文7月7日(上周五)公布，修订部分物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施。对此，富瑞认为，买家的负担能力主要由抵押贷款利率而非贷款价值决定。较低抵押贷款保险成本，可能有助于降低购房者的初始成本。预计对香港物业发展商只会有温和积极反应。富瑞维持下半年对香港楼价的预测。

具体来看，相关修订措施包括，放宽自用住宅物业按揭成数(即贷款额度占房价总额的比率)、放宽非住宅物业按揭成数、放宽以“资产水平”为审查基础的物业按揭成数。其中将1500万港元自住物业的按揭成数上限提高至70%，同时按揭证券公司亦会将按揭保险计划扩展至3000万港元的物业，所有措施即时生效。

富瑞指出，新措施对释放需求影响有限，因每月分期付款还款入场仍高，较贵的启德及黄竹坑流转会佳，入场盘楼盘则不会直接受惠成数放宽。

富瑞估计，今年7-9月份香港最优惠利率将会上调0.25%，将在短期限制购买力，同时2022年下半年起，香港仍有约12000个积压单位待消化，今年以来推出约4500个单位，发展商会着力优先以进取定价减货尾。到2024年，随着存贷利率见顶、供应正常化等，香港住宅楼价才会出现较正面信号。

富瑞继续看好新鸿基地产，其表示，香港零售商场市场较住宅可取，大型银行的按揭货款预计将有较强劲增长，小型银行股将要面对较高定期存款竞争以及同业折借成本较高等因素。

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